Yleistä huoneistoremonteista ja vinkkejä onnistuneeseen läpivientiin ja lopputulokseen
|
Vaikka kysymys on suuresta kauppakeskuksen rakentamisesta tai yksiön huoneistoremontista, pätee kumpaankin rakennustapahtumaan sama ohje: Hyvää laatua ei voi saada, jos työ suunnitellaan puutteellisesti, urakkasuorituksen toteuttaa halvin mahdollinen toteuttaja, ilman riittävää pätevyyttä, urakkasuorituksen valvonta laiminlyödään ja suunnittelu- sekä toteutusaikataulusta tehdään epärealistinen. Useat vesi- ja kosteusvauriot johtuvat siitä, että osakkeenomistajat ovat tehneet tai teettäneet huoneistoremontteja ammattitaidottomilla henkilöillä. Esimerkiksi kylpyhuoneremontti on aikojen kuluessa saattanut johtaa vakavaan vesivaurioon, joka on voinut levitä myös alapuolella oleviin huoneistoihin. Oikeuskäytännössä on langetettu raskaitakin vahingonkorvausvastuita osakkaalle, joka on laiminlyönyt rakentamiseen ryhtyjän vastuun huoneistoremontin yhteydessä. Isännöitsijätoimistolle tulee viikottain puheluja, joissa nykyisen tai edellisen osakkaan huoneistoremontti on aiheuttanut vahinkoa taloyhtiölle ja naapureille. Tällaisia haittoja on esimerkiksi haju- ja äänihaitat sekä vesi-, kosteus- tai homevauriot. Vaurioiden korjauskustannukset nousevat jopa kymmeniin tuhansiin euroihin, eli ei ole kysymys mistään pikkurahoista. Siksi osakkaiden huoneistoremonttien toteutukseen on keskityttävä huolella. Kun remontti tehdään hyvää asennustapaa noudattaen ja pätevillä tekijöillä, koituu se pitkässä juoksussa kaikkien osapuolien eduksi. |
|
Olemme koonneet tähän "huoneistoremontti" osiin ohjeita huoneistoremonttien toteuttamista. Uusi Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa nykyisin osakasta ilmoittamaan kirjallisesti kaikista muista huoneistoremonteista paitsi maalauksista ja tapetoinneista. Eli 1.7.2010 voimaan astunut laki ns."ankaroittaa" osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuutta. Lain lähtökohtana on, että huoneistoremontit tulevat jatkossa myös dokumentoitua huolellisesti, jolloin tulevaisuudessa mahdollisissa vahinkotapauksissa voidaan nojautua osakkeenomistajan dokumentteihin koskien remonttia ja sen toteutustapaa. Tämä lisää olennaisesti osakkeenomistajan oikeusturvaa ja helpottaa mahdollisten vahinikojen ja niiden korvausvelvollisuuden tulkintaa.
Pyydämme tutustumaan huolellisesti tämän osion tietoihin. Mikäli huoneistoremontin osalta tulee kysymyksiä; pyydämme ystävällisesti olemaan yhteydessä talokohtaiseen isännöitsijään.
Käytännön ohjeita
Budjetti vaatii aina lisäbudjetin eli varaudu yllätyksiin!
Usein rakentamisessa ei rahoitussuunnitelma pidä. Purettaessa rakenteita saattaa tulla ennalta arvaamattomia asioita, joita ei ole voitu ottaa huomioon remonttisuunnitelmaa tehdessä. Tällaisia asioita on esim. vaaralliset aineet kuten asbesti, kosteat ja märät sekä mahdollisesti jopa homehtuneet rakenteet, väärin tai puutteellisesti toteutettu rakentaminen.
Eli varaudu lisäbudjettiin! Projekti on mennyt hyvin, jos lisä- ja muutoskustannukset alittavat 10%:lla alkuperäisarviosi.
Aikataulu
Tee itsellesi realistinen aikataulu, johon sijoitat kaikki rakentamisen vaiheet. Selvitä ajoissa vaatiiko remonttisi rakennusluvan ja /tai rakenne, lvi- ja sähkösuunnitelman! Muista, että suunnitelmien hyväksyttäminen asunto-osakeyhtiössä ja rakennusvalvonnassa ottaa oman aikansa. Muista myös varata aikaa katselmuksille.
Vaarallisten aineiden kartoitus
Kun rakenteita puretaan, saattaa rakenteissa olla vaarallisia aineita mm. asbestia ja greosiittia. Nämä aineet vaativat erikoispurkumenetelmän (=asbestilaki). Olisi hyvä, jos taloyhtiö olisi teettänyt ko. kartoituksen jo aiemmin ja aineista olisi tieto ennen kuin edes suunnitellaan huoneistoremonttia.
Vakuutukset kunnossa?
On tapauksia, että 75.000 € asunnossa on suoritettu asukkaan toimesta remontti, jossa sattui vesivaurio, jonka korjauskustannukset olivat noin 130.000 €! Eli ota itsellesi sellainen vakuutus, että se kattaa ainakin työaikaiset vauriot. Osakkaan tulee AINA edellyttää, että urakoitsijalla on voimassa oleva vastuu- ja toiminnanvakuutus, joka kattaa nimenomaisesti ko.remontin ja sen yhteydessä mahdollisesti tapahtuvat vahingot. Älä luota pelkkään sanaan, vaan vaadi urakoitsijalta vakuutuskirjasta kopio. Osakkeenomistajan on muistettava, että mikäli remonttityöt tilataan "pimeästi" tai ns.talkoopalkalla kummilta/vanhemmilta/kaverilta; ei heillä ole vastuuvakuutusta, joka korvaisi heidän tekemät vahingot.
Käyttöveden katkokset
Sovi käyttöveden katkoksilta huoltoyhtiön kanssa. Sovi myös kustannuksista. Ilmoita asiasta ajoissa naapureillesi.
Älä koskaan aloita purkutöitä, jos vesijohtoputkissa on paineellinen vesi. Selvitä mistä sulkuventtiilistä voit sulkea vedentulon asuntoosi. Ko. sulkuventtiilin vaikutusalueella saattaa olla myös muita asuntoja. Älä koskaan pura rakenteita, jos ko. tilassa on sähköjohdoissa jännite. Muista, että putki- ja sähkötöitä tekevät vain ammattilaiset, joilla on niiden tekemiseen tarvittava koulutus, ammattitaito ja vakuutukset.
Siivous ja purkujätteet
Porraskäytävät saattavat likaantua pölyisistä työntekijöiden jaloista. Lisäksi rakennusjätettä ei saa laittaa taloyhtiön roskalaatikoihin. On syytä jo alkuselvityksessä esittää, miten taloyhtiön yleisten tilojen siivous ja purkujätteet hoidetaan pois remonttihuoneistosta, jotta taloyhtiö on tietoinen asiasta.
Suunnittelu
Teetä suunnittelutyöt pätevällä asiantuntijalla. Hyväksytä suunnitelmat taloyhtiöllä ja mikäli remppasi on rakennusluvanvarainen, niin myös rakennusvalvonnassa. Rakennuslupaa varten tarvitset taloyhtiöltä valtakirjan. Selvitä ajoissa rakennusluvan ja suunnitelmien tarpeellisuus!
Rakennuslupa
Paikkakuntasi rakennusvalvojalla on varsin laajat valtuudet päättää, milloin ko. työ vaatii rakennusluvan. Pääsääntöisesti rakennuslupa vaaditaan, jos laajennat märkätilaa (= pesuhuonetta), jos loveat tai teet aukkoja kantaviin rakenteisiin (=teet kantavaan seinään oven), jos huoneen käyttötarkoitus muuttuu (teet vaatehuoneesta löylyhuoneen). Rakennusluvan hakee aina tontin omistaja, eli taloyhtiö. Taloyhtiö voi antaa valtakirjan osakkaalle, joka voi tällöin hakea rakennuslupaa.
Rakennusvalvonnan tavat toimia eri paikkakunnilla vaihtelevat. Parhaan ja nopeinten saat tietoa, kun olet oma-aloitteisesti yhteydessä paikkakuntasi rakennusvalvontaviranomaiseen.
Urakkasopimuksella turvaat selustasi
Tee aina urakoitsijan kanssa kirjallinen sopimus. Urakkasopimus tehdä Pienurakkasopimuslomakkeen RT- 80265 . Lomakkeita saa tilata ja myy mm. Rakennustietosäätiö ja hyvin varustetut kirjakaupat.
Taloyhtiön valvonta ”neljä silmää näkee enemmän kuin kaksi silmää”
Vaikka toimenpide ei vaatisikaan rakennuslupaa, pyydä aina taloyhtiön edustajaa mukaan työmaakatselmuksiin, vaikka se ei pienennä vastuutasi mahdollisessa haitta ja/tai vauriotapauksessa. Yhteistyö koituu pitkässä juoksussa aina Sinun/osakkaan parhaaksi. Todennäköisesti taloyhtiön edustajalla on paremmat tiedot rakennustöiden valonnasta kuin Sinulla. Mahdolliset katselmuksesta aiheutuvat kulut kuuluu osakkaan maksaa.
Häiritsevät remonttiäänet
Tutustu taloyhtiösi järjestyssääntöihin. Suorita töitä vain sellaiseen aikaan, kuin se järjestyssäännöissä on sallittua. Muista tiedottaa naapureitasi vesikatkojen lisäksi riittävän aikaisin työvaiheista, jotka aiheuttavat häiritsevää ääntä.