Käytännön ohjeita

Vaikka kysymys on suuresta kauppakeskuksen rakentamisesta tai yksiön huoneistoremontista, pätee kumpaankin rakennustapahtumaan sama ohje: Hyvää laatua ei voi saada, jos työ suunnitellaan puutteellisesti, urakkasuorituksen toteuttaa halvin mahdollinen toteuttaja, ilman riittävää pätevyyttä, urakkasuorituksen valvonta laiminlyödään ja suunnittelu- sekä toteutusaikataulusta tehdään epärealistinen.

Useat vesi- ja kosteusvauriot johtuvat siitä, että osakkeenomistajat ovat tehneet tai teettäneet huoneistoremontteja ammattitaidottomilla henkilöillä. Esimerkiksi kylpyhuoneremontti on aikojen kuluessa saattanut johtaa vakavaan vesivaurioon, joka on voinut levitä myös alapuolella oleviin huoneistoihin. Oikeuskäytännössä on langetettu raskaitakin vahingonkorvausvastuita osakkaalle, joka on laiminlyönyt rakentamiseen ryhtyjän vastuun huoneistoremontin yhteydessä.

Isännöistijätoimistolle tulee viikottain puheluja, joissa asukkaan huoneistoremontti on aiheuttanut vahinkoa taloyhtiölle ja naapureille. Tällaisia haittoja on esimerkiksi haju- ja äänihaitat sekä vesi-, kosteus- tai homevauriot. Vaurioiden korjauskustannukset nousevat jopa kymmeniin tuhansiin euroihin, eli ei ole kysymys mistään pikkurahoista. Siksi osakkaiden huoneistoremonttien toteutukseen on keskityttävä huolella. Kun remontti tehdään hyvää asennustapaa noudattaen ja pätevillä tekijöillä, koituu se pitkässä juoksussa kaikkien osapuolien eduksi.

Ilmoitusvelvollisuus taloyhtiölle

Asunto-osakeyhtiölain 4 ja 5 luvun mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä huoneistossa kunnossapito- ja muutostöitä. Osakkeenomistajan tulee ilmoittaa kirjallisesti etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle sellaisesta työstä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan huoneiston käyttämiseen. Käytännössä ilmoitusvelvollisuuden ulkopuolelle jäävät ainoastaan huoneistossa suoritettavat maalaus- ja tapetointityöt.

Ilmoituksen tulee sisältää sellaiset tiedot, että yhtiö voi sen perusteella arvioida aiheuttaako työ mahdollisesti haittaa tai vahinkoa ja noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa. Yhtiöllä on oikeus asettaa työlle ehtoja tai jopa kieltää työ kokonaan, jos siitä aiheutuva haitta voidaan katsoa kohtuuttomaksi.

Yhtiöllä on oikeus valvoa työtä ja velvollisuus huolehtia siitä, että valvonta on myös muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty.

Mikäli osakkaan teettämä kunnossapito- tai muutostyö vaatii viranomaislupaa, yhtiö valtuuttaa osakkeenomistajan hakemaan lupaa tai hakee luvan itse. Yhtiöllä on myös tällaisessa tilanteessa oikeus valvoa työtä.

Osakkeenomistaja vastaa muutostyöilmoituksen käsittelykuluista, työn valvontakustannuksista sekä hankkeen mahdollisesti edellyttämän viranomaisluvan kustannuksista.

Osakkeenomistaja on vastuussa vastoin hyvää rakennustapaa toteutetun kunnossapito- ja muutostyön aiheuttamasta vahingosta yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Osakas voi välttää korvausvastuun osoittamalla menetelleensä huolellisesti.

Liitteenä on lomake, jolla voitte tehdä taloyhtiölle kunnossapito- ja muutostyöilmoituksen joko sähköisessä muodossa tai toimittamalla lomakkeen postitse Teitä palvelevan Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy:n toimipisteeseen.

Ennen kuin aloitat remontin

Budjetti
Usein rakentamisessa rahoitussuunnitelma pettää. Purettaessa rakenteita saattaa tulla esiin ennalta arvaamattomia asioita, joita ei ole voitu ottaa huomioon remonttisuunnitelmaa tehdessä. Tällaisia asioita ovat esim. kosteat ja märät sekä mahdollisesti jopa homehtuneet rakenteet, väärin tai puutteellisesti toteutettu rakentaminen.

Eli varaudu lisäbudjettiin! Projekti on mennyt hyvin, jos lisä- ja muutoskustannukset alittavat alkuperäisarviosi 10 prosentilla.

Aikataulu
Tee itsellesi realistinen aikataulu, jossa on kaikki rakentamisen vaiheet. Selvitä ajoissa suunnitelmien tarpeellisuus! Muista, että suunnitelmien hyväksyttäminen vie oman aikansa. Muista myös varata aikaa katselmuksille.

Ilmoitus taloyhtiöön auttaa remontin suunnittelussa (Miten?)
Tee kirjallinen mahdollisimman tarkka kertomus taloyhtiön hallitukselle, siitä mitä aiot tehdä ja minkälaisilla materiaaleilla, minkä nimiset henkilöt tai yritykset urakoivat työn ja kuinka hoidat rakennusjätteen poiskuljetuksen sekä mahdollisen porrassiivouksen. Mallikirje löytyy tältä kotisivulta.

Suunnittelu
Teetä suunnittelutyöt pätevällä asiantuntijalla. Hyväksytä suunnitelmat taloyhtiön valtuuttamana tarvittaessa paikkakuntasi rakennusvalvonnassa. Selvitä ajoissa suunnitelmien tarpeellisuus!

Viranomaiskäsittely

Rakennuslupa
Kaikki työt eivät tarvitse rakennuslupaa. Selvitä luvan tarve ajoissa. Rakennusluvan käsittely kestää usein noin kaksi kuukautta Helsingin kaupungin rakennusvalvonnassa. Rakennuslupaa hakee taloyhtiö tai osakas taloyhtiön valtuuttamana.

Jos urakkasuoritus on rakennusluvan tai "märkätilaluvan" alainen tulee vastaavan työnjohtajan täyttää rakennusvalvontaviraston vaatima tarkastusselvitys. Tarkastusselvityslomakkeita saa rakennusvalvontavirastosta. Kopiot tarkastusselvityksestä ja piirustuksista sekä mahdollisista mittauspöytäkirjoista toimitetaan isännöitsijälle.

Lausunto (= "pikku lupa")
Vaikka rakennustekniset työt eivät aina edellytäkään rakennuslupaa, saattaa maankäyttö- ja rakennuslain 125 pykälän, jossa viitataan terveellisyyteen ja turvallisuuteen, perusteella edellyttää mm. vesi- ja viemäriasennustyöpiirustuksien hyväksyttämistä. Tällöin puhutaan lausuttamisesta. Rakennusvalvonta myöntää luvan (= lausunnon) yleensä välittömästi. Lausunnossa viranomainen toteaa että, "Toteutettaessa rakennustyö tämän erityispiirustuksen mukaisesti korjaus- ja muutostyöt eivät vaadi maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n mukaista rakennuslupaa."

Rakennuslupaa, "märkätilalupaa" tai lausuntoa vaativat tapaukset löytyvät tämän ohjeen ko. kohdasta.

Jos urakkasuoritus on lausunnon alainen, luovutetaan työstä piirustuksien lisäksi valvontaselvitys rakennusvalvontaan jo lausuntoa haettaessa. Valvontaselvitysesimerkki löytyy kohdasta lomakemallit.

Rakennusvalvontaviranomainen arkistoi piirustukset ja valvontaselvityksen. Varsinaisia asennustapatarkastuksia ei rakennusvalvontaviranomainen lausuntomenettelyssä tee. Viranomainen edellyttää, että valvonta hoidetaan taloyhtiössä sisäisesti (ks. valvontaselvitysesimerkki).

Urakkasopimuksella turvaat selustasi
Tee urakoitsijan kanssa aina kirjallinen sopimus. Sopimuslomakkeen löydät veloituksetta osoitteesta http://www.kuluttajavirasto.fi/fi-FI/asuminen/remontti/sopimus/ (ko.sivulla sopimusmallit ). Sopimuksen voi luonnollisesti tehdä myös Pienurakkasopimuslomakkeelle, vaikka urakkasumma on pieni.

Jos urakkasuoritus on euromääräisesti suuri esim. yli 17.000 e kannattaa urakkasopimus ehdottomasti tehdä Pienurakkasopimuslomakkeelle RT- 80265 (hinta noin 6 e). Lomakkeita saa tilata internetin kautta osoitteesta http://kauppa.rakennustieto.fi/fi/productlist.asp?cat=52 , puhelimitse Rakennustietosäätiöstä puh. (09) 549 5570, myymälästä tai hyvin varustetuista kirjakaupoista.

Velvoita urakoitsija kirjallisessa sopimuksessa suorittamaan vähintään tarkastusasiakirjassa esitetyt urakoitsijan oman urakkasuorituksen tarkastukset. Urakoitsijan tulee luovuttaa allekirjoitettu tarkastusasiakirja osakkaalle ja vasta tarkastusasiakirjan luovutuksen jälkeen maksetaan kirjallisesti sovittu urakkasumma. Tarkastusasiakirja löytyy kohdasta lomakemallit.

Pätevä urakoitsija
Teetä työt urakoitsijalla, jolla on riittävä pätevyys. Riittävän pätevyyden arvioi paikkakuntasi rakennusvalvontaviranomainen ja vesieritysasioissa VTT (ks. http://www.vtt.fi/service/exp/certification/personnel_certification.jsp. Jos urakkasuoritus ei ole lausunnon tai luvanvaraista pätevyyden ja luotettavuuden voi tarkastaa pyytämällä referenssikohteista luettelon ja ko. kohteiden tilaajan edustajan yhteystiedot. Muista, että pätevän urakoitsijan tulee myös täyttää tarkastusasiakirja! Tarkastusasiakirja löytyy kohdasta lomakemallit.

Rakennusvalvontaviranomaisen valvonta

Rakennusvalvontaviranomainen suorittaa katselmuksia rakennusluvan varaisessa rakentamisessa. Hän suorittaa mm. seuraavia katselmuksia:
- aloituskokous
- rakennekatselmus
- lvi-katselmus
- loppukatselmus

Katselmuksien tarkoitus on valvoa, että työt suoritetaan pätevän työnjohtajan valvonnassa. Huom! Viranomainen ei puutu osakkaan ja urakoitsijan väliseen rakennusurakkasopimukseen, vaan tätä varten tulee osakkaan itse suorittaa tai suorituttaa valvonta omalla valvojalla.

Osakkaan oma valvoja
Mittavassa huoneistoremontissa kehotetaan osakasta hankkimaan huoneistoremontilleen oma asiansa osaava puolueeton valvoja. Kaiken kattavalla urakkasopimuksella ja osaavalla valvonnalla vältytään monelta riidalta ja "jälkipyykin pesulta". Pyydä valvojaasi suorittamaan vähintään tarkastusasiakirjassa mainitut tarkastukset. .

Taloyhtiön valvonta

Vaikka toimenpide ei vaatisikaan lausuntoa tai rakennuslupaa, sovi aina taloyhtiön kanssa töiden tarkastamisesta, vaikka se ei pienennäkään vastuutasi mahdollisessa haitta- ja/tai vauriotapauksessa. Tässäkin pätee sanonta "Neljä silmää näkee enemmän kuin kaksi silmää". Yhteistyö koituu pitkässä juoksussa aina Sinun/osakkaan parhaaksi. Mahdolliset katselmuksesta aiheutuvat kulut kuuluvat osakkaalle.

Huoneistoremontissa osakas luovuttaa AINA isännöitsijälle tarkastusasiakirjan tai kopion
- rakennusluvan alaisissa töissä kopion
- lausunnon alaisissa töissä kopion tai alkuperäisen
- muut korjaustyöt, jotka eivät edellytä edellä mainittua viranomaiskäsittelyä (ei rakennuslupaa, ei lausuntoa), alkuperäinen.

Muita vinkkejä:

Käyttöveden katkokset
Sovi käyttöveden katkoksista suoraan huoltoyhtiön kanssa. Sovi myös kustannuksista, jotka aiheutuvat huoltoyhtiön ylimääräisestä työstä, kun vedet suljetaan taloyhtiöstä remonttisi ajaksi. Ilmoita vesikatkoksista riittävän ajoissa asukkaille ja liiketiloissa työskenteleville. Varmistu hätätapausta varten, että sulut myös pitävät! Varmista hätätapausta varten, että putkimiehesi tietää missä sulut ovat. Älä koskaan pura rakenteita (piikkaa), kun putkissa on vesipaine!

Alkuperäisten rakenteiden kunto
Mikäli purkutyön yhteydessä tulee esiin rakenteita, joiden kunto ei ole normaali, ota yhteyttä isännöitsijään.

Vastuuvakuutukset kuntoon
On tapauksia, että 75.000 € asunnossa on suoritettu asukkaan toimesta remontti, jossa sattui vesivaurio, jonka korjauskustannukset olivat noin 130.000 €! Eli ota itsellesi sellainen vakuutus, että se kattaa ainakin työaikaiset vauriot. Osakkaan tulee AINA edellyttää, että urakoitsijalla on voimassa oleva vastuu- ja toiminnanvakuutus, joka kattaa nimenomaisesti ko.remontin ja sen yhteydessä mahdollisesti tapahtuvat vahingot. Älä luota pelkkään sanaan, vaan vaadi urakoitsijalta vakuutuskirjasta kopio. Osakkeenomistajan on muistettava, että mikäli remonttityöt tilataan "pimeästi" tai ns.talkoopalkalla kummilta/vanhemmilta/kaverilta; ei heillä ole vastuuvakuutusta, joka korvaisi heidän tekemät vahingot.

Remonttijäte vaihtolavalle ja piha siistiksi
Huoneistoremonttisi rakennusjätteitä ei saa viedä taloyhtiön roskalaatikkoon. Mikäli tilaat pihalle vaihtolavan, sen paikasta on sovittava taloyhtiön kanssa ja huomioitava mm.pelastusteiden vapaana pysyminen. Pihaan ei saa jättää rakennusjätteitä!

Portaan ja hissin siisteys
Huoneistosi remontti ei saa liata tai roskata myöskään porraskäytävää ja hissiä. Osta kuramatto huoneisto-ovesi sisäpuolelle. Pyydä remonttimiehiä pyyhkimään jalat ennen kuin he menevät asunnostasi ulos. Laita asiasta muistutuslappu huoneisto-ovesi sisäpuolelle! Pyydä taloyhtiöltä lupa käyttää tavarankuljetukseen hissiä. Älä myöskään kuormita hissiä ylisuurilla kuormilla!

Häiritsevät remonttiäänet
Tutustu taloyhtiösi järjestyssääntöihin. Suorita töitä vain sellaiseen aikaan, kuin se järjestyssäännöissä on sallittua. Muista tiedottaa naapureitasi vesikatkojen lisäksi riittävän aikaisin työvaiheista, jotka aiheuttavat häiritsevää ääntä.