AJANKOHTAISTA

Ilmanvaihtoventtiilit puhtaiksi ja sisäilma kuntoon

Julkaistu: 21.04.2021

Keväällä on hyvä kiinnittää huomiota ilmanvaihdon toimivuuteen. Ilmanvaihtoon liittyvät asiat on syytä kirjata myös taloyhtiön huoltokirjaan ja kunnossapitosuunnitelmaan, jotta tarvittavat toimenpiteet tulevat ajallaan tehdyiksi. Jos ilmanvaihtoa ja sen kanavistoja ei ole puhdistettu tai nuohottu kymmeneen vuoteen, on aika puhdistukselle ja tarvittaville säätötöille.

Keväällä pahimman katupölyn laskeuduttua tulee monessa kodissa ajankohtaiseksi ikkunanpesu, jonka yhteydessä on hyvä hetki tarkastaa ikkunoiden yläpuolella sijaitsevien ilmanvaihtoventtiilien kunto ja puhdistaa venttiilit. Samalla kierroksella kannattaa käydä läpi myös kylpyhuoneessa, wc:ssä, vaatehuoneessa ja keittiössä sijaitsevien poistoilmaventtiilien tilanne. Venttiilit olisi hyvä pyyhkiä puhtaaksi kerran vuodessa.

Venttiilien puhdistus osakkaan vastuulla

Korvaus- ja tuloilmaventtiilien puhdistus huoneiston puolella kuuluu osakkaan vastuulle, mutta korjaus ja uusiminen taloyhtiölle. Jos venttiiliin kuuluu suodatin, tämän uusiminen on taloyhtiön vastuulla.

”Ilmanvaihtojärjestelmään liittyvät toimenpiteet riippuvat pitkälti siitä, onko taloyhtiössä painovoimainen vai koneellinen ilmanvaihto”, sanoo Kiinteistöliiton energia- ja ilmastoasioiden johtava asiantuntija Petri Pylsy.

Sisäilman laatua syytä tarkkailla

Asukas voi itse tarkkailla kotinsa sisäilman laatua ja ilmanvaihdon toimivuutta esimerkiksi ulkoa sisälle tullessaan. Jos ilma tuntuu sisällä tunkkaiselta ja postiluukku tai ulko-ovi vinkuu, ilmanvaihdossa voi olla jotakin pielessä. Jos huoneiston ulko-oven avaaminen on raskasta, se voi kieliä asunnon liian vähäisestä tuloilman saannista ja pielessä olevista ilmanvaihdon säädöistä. Yksi hyvä keino on tarkkailla suihkun jälkeen kylpyhuoneen peiliin tiivistyneen kosteuden haihtumista.

”Jos se kestää yli kymmenen minuuttia, ilmanvaihto ei toimi parhaalla mahdollisella tavalla”, Pylsy sanoo.

Kaikissa ilmanvaihdon toimintaan liittyvissä puutteissa asukkaan kannattaa olla yhteydessä taloyhtiön vastuuhenkilöihin.

Jos taloyhtiössä on keskitetty koneellinen poistoilmanvaihto, ilmanvaihdon tehostusajat kannattaa keväisin tarkistaa.

”Samalla on hyvä pohtia, olisiko ilmanvaihtoa mahdollista käyttää kesällä tehostettuun yötuuletukseen, jolla yritettäisiin hieman hillitä asuntojen liiallista lämpenemistä”, Petri Pylsy neuvoo.

Katso ohjevideo asunnon ilmanvaihdosta

 

Lisätiedot medialle:

Petri Pylsy, johtava asiantuntija

Kiinteistöliitto

puh: 09 1667 6225

 

Lähde: https://www.kiinteistoliitto.fi/

Asiakkaille ja yhteistyökumppaneille

Kilpailu- ja kuluttajavirasto KKV ilmoitti tänään 10.2.2021 vuosien tutkimustensa jälkeen
esityksestään seuraamusmaksun määräämiseksi isännöintialan haitallisesta, valtakunnallisesta
kartellista.

Seuraamusmaksua ja sanktioita esitetään määrättäväksi kuudelle yritykselle sekä Isännöintiliitto
ry:lle.

Astala Isännöinti Oy toteaa, ettei se ole ollut missään vaiheessa tutkittavana millään tasolla asian
tiimoilta. Samalla toteamme, että olemme vuoden 2013 joulukuussa irtisanoutuneet Isännöintiliitto
ry:n jäsenyydestä. Selvyyden vuoksi toteamme, että irtisanoutumisemme syyt eivät ole liittynyt
millään muodoin KKV:n tutkimaan aihepiiriin.

 

Hyvää vuoden jatkoa kaikille toivottaen,
Astala Isännöinti Oy

Mikko Astala, hallituksen puheenjohtaja

Jaakko Nyman, toimitusjohtaja

 

Astala Isännöinti Oy on riippumaton, itsenäinen perheyhtiö, joka työllistää n. 40 kiinteistöalan
ammattilaista. Vuosi 2021 on Astala Isännöinti Oy:n 50. toimintavuosi.

 

Käyntiä toimistolla tulisi välttää

Hyvät asiakkaat,

 

nykytilanteesta johtuen, pyydämme teitä välttämään asiointia toimistoillamme.

 

  • Asiakirjat voitte jättää postilaatikkoon, postilaatikko on lukossa ja se tyhjennetään joka arkipäivä. Asiakirjojen, laskujen ym. tuominen toimistolle ei nopeuta niiden käsittelyä.
  • Laskut, kuitit, osakkeiden rekisteröintiin liittyvät asiakirjat ym. voi myös lähettää sähköisesti osoitteeseen info@astala.fi

 

Jos asianne vaatii käyntiä toimistoillamme, toivoisimme teidän käyttävän kasvomaskia ja pitämään turvavälin asiakaspalvelijaan.

 

Kiitos yhteistyöstä!

 

Rauhallista loppuvuotta toivottaen

 

Astala Isännöinti Oy

 

Mitä pyttyyn voi laittaa?

Haluamme muistuttaa asukkaita, mitä viemäriin saa laittaa ja mitä ei.

 

Pitääkseen talon viemäristön toimintakuntoisena, on tähän kiinnitettävä huomiota, eikä viemäriin saa laittaa sinne kuulumatonta

 

MTV3 Uutiset teki hyvän jutun aiheesta, löydät sen täältä.

 

 

Virhe kunnossapitotarveselvityksessä voi viedä käräjille – lue vinkit asiakirjan laadintaan

Kunnossapitotarveselvitys on tärkeä väline taloyhtiön hallitukselle, osakkaille ja asunnon ostajille. Mitä hallituksen kannattaa huomioida, kun tulevia korjaustoimenpiteitä listataan? Lue myös, miten asumisen asiantuntijat näkevät dokumentin: mikä on sen merkitys, miten sitä voisi kehittää?

Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys on tärkeä osa asuntokauppaa, vaikka dokumentin alkuperäinen tarkoitus on ollut toinen. Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:n asianajaja Marina Furuhjelm kertoo, että kunnossapitotarveselvitys tuotiin kymmenen vuotta sitten lakiin, jotta taloyhtiön osakkaat ymmärtäisivät ja sisäistäisivät kiinteistön tulevat remontit. Vaikka kunnossapitotarveselvityksen ensisijainen tarkoitus on toimia taloyhtiön sisäisenä välineenä, se liittyy olennaisesti myös asunnon myyntiin.
– Tämä puoli on tärkeää muistaa, jotta ristiriidoilta, virheiltä tai jopa käräjiltä vältytään. Valitettavasti niitä tilanteita on nähty, jossa hallituksen jäsen on ikään kuin ”keventänyt” dokumentissa listattuja tulevia remontteja saadakseen oman asunnon helpommin myytyä. Kunnossapitotarveselvityksen täytyy olla ehdottomasti totuuden mukainen, Furuhjelm muistuttaa.

 

Erään oikeustapauksen tärkeä opetus

Kunnossapitotarveselvitys on kirjallinen selvitys taloyhtiön merkittävistä kunnostustarpeista tulevan viiden vuoden aikana. Dokumentin koostaminen on taloyhtiön hallituksen vastuulla, ja se esitellään osakkaille vuosittain yhtiökokouksessa kirjallisessa muodossa. Kunnossapitotarveselvitys liitetään mukaan asuntokaupan asiakirjoihin isännöitsijäntodistuksen yhteyteen.

Vaikka selvitys on luonteeltaan arvio tulevista remonteista, sitä ei pidä tehdä huolimattomasti. Tästä saatiin hyvä muistutus, kun Vaasan hovioikeus tuomitsi jyväskyläläistaloyhtiön noin 18 000 euron korvauksiin huolimattomasti muotoillusta kunnossapitotarveselvityksestä. Asunnon ostaja oli saanut putkiremonttia käsittelevästä osuudesta sen käsityksen, että urakkaa ei aloiteta ennen vuotta 2019. Todellisuudessa remontti käynnistyi jo ennen kunnossapitotarveselvityksessä ennakoitua ajankohtaa. Lue koko ratkaisu tästä.
– Tapaus opettaa sen, että sekä asunnon ostajien että osakkaiden täytyy voida luottaa siihen, että asiakirja on laadittu huolellisesti ja harkiten. Ennen tätä ratkaisua alalla on pohdittu paljon sitä, minkälainen vastuu taloyhtiöllä ja sen johdolla on, jos esimerkiksi ostaja on saanut selvityksestä harhaanjohtavaa tietoa, Furuhjelm sanoo.

 

Vinkit hallitukselle kunnossapitotarveselvityksen laadintaan:

  1. Kirjoittakaa selvitykseen vain ja ainoastaan ne korjaustoimenpiteet, jotka arvionne mukaan ovat tulossa. Jyväskyläläistaloyhtiön tapauksessa tehtiin virhe siinä, että mukaan listattiin myös niitä asioita, jotka eivät toteudu viiden vuoden aikana.
  2. Pitäkää kirkkaana mielessä, että hallituksen jäsenen mahdollinen asunnon myynti ei saa vaikuttaa kunnossapitotarveselvityksen sisältöön.
  3. Kääntykää selvityksen laadinnassa rakennustekniikan asiantuntijan puoleen. Uudiskohteiden kohdalla useimmiten riittää, että selvitys mukailee huoltokirjaa, mutta iäkkäämmissä kohteessa faktatiedon koostaminen voi olla maallikolle haastavaa.
  4. Muistakaa, että tarkoitus on ainoastaan listata ne toimenpiteet, jotka vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Toisaalta, jos tulevista toimenpiteistä on epävarmuutta, listatkaa asioita mieluummin liikaa kuin liian vähän.
  5. Usein törmää siihen, että kunnossapitotarveselvitys tehdään kiireellä juuri ennen yhtiökokousta. Koska kyseessä on tärkeä työkalu hallitukselle, sitä kannattaa pitää työpöydällä ympäri vuoden ja päivittää aina tarvittaessa.
  6. Avatkaa kunnossapitotarveselvityksen sisältö mahdollisimman selkeällä kielellä ilman turhaa ja vaikeaselkoista jargonia.
  7. Jos täytätte ruksitettavaa lomaketta tulevista korjauksista, olkaa tarkkana siinä, mitä kohtia merkitset. Maallikko voi tulkita ruksittamatta jääneet kohdat korjauksiksi, joita ei ole edessä. Edelleen, mainitkaa selvityksessä vain ne asiat, jotka ovat mielestänne tulossa.
  8. Avatkaa selvityksen sisältö yhtiökokouksessa myös suullisesti. Kertokaa tässä yhteydessä, perustuuko selvitys hallituksen omaan näkemykseen vai onko apuna käytetty rakennusalan ammattilaista.
  9. Lähettäkää selvitys tulevista remonteista osakkaille yhtiökokouskutsun mukana – vaikka laki ei sitä vaadi.

 

Kysyimme, mitä mieltä alalla ollaan kunnossapitotarveselvityksestä?

  1. Mitä kehitystarpeita mielestäsi kunnossapitotarveselvitykseen liittyy?
  2. Onko viisi vuotta sopiva tarkasteluaika vai pitäisi aikajännettä pidentää?
  3. Palveleeko asiakirja tällaisenaan taloyhtiön osakkaita vai onko se pelkästään asuntokauppaan liittyvä dokumentti?

 

Tuomas Viljamaa,
vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja
Isännöintiliitto

  1. Parhaimmillaan kunnossapitotarveselvitys on hallitukselle ja isännöitsijälle erittäin hyvä strateginen väline taloyhtiön johtamiseen ja hyvään kiinteistönhoitoon. Kunnossapitotarveselvityksiä on kuitenkin hyvin moneen lähtöön. On aivan liian yksityiskohtaisia selvityksiä, on selvästi puutteellisia esityksiä ja kaikkea siltä väliltä. Liian yksityiskohtainen selvitys saattaa johtaa siihen, että keskitytään liiaksi lillukanvarsiin kokonaisuuksien sijaan. On tärkeää, että kunnossapitotarveselvitys on laadittu asianmukaisesti ja huolellisesti. Paras mahdollinen kunnossapitotarveselvitys pohjaa kuntotutkimuksiin tai muihin selvityksiin.
  2. Viisi vuotta on tyypillisesti se aika, jonka osakkaat hahmottavat riittävällä tarkkuudella. Myös päätöksenteko helpottuu, kun kunnossapitoa suunnitellaan ajoissa ja osakkaat voivat hyvissä ajoin varautua tuleviin remontteihin. Erityisesti energiatehokkuuden parantaminen tulee väistämättä lisääntymään lähivuosina, mikä korostaa kunnossapitotarveselvitysten merkitystä. Mielestäni taloyhtiöllä on hyvä olla paitsi viiden vuoden lyhyen tähtäimen kunnossapitotarveselvitys, myös pitkäjänteisempi kunnossapitotarveselvitys, jossa nojataan talotekniikan tekniseen käyttöikään ja suunnitellaan kuntotutkimukset.
  3. Kunnossapitotarveselvitys palvelee hallitusta, osakkaita sekä asunnon ostajia. Se on luonnollisesti tärkeä paperi, johon on syytä perehtyä tarkasti asuntokauppatilanteessa. Selvityksen pitäisi kuitenkin olla keskeinen suunnittelun väline etenkin taloyhtiön hallitukselle. Osakkaiden suuntaan se on puolestaan hyvää viestintää. Asuntokannastamme suuri osa on rakennettu 1970-1980-luvuilla, joten korjaustarpeita nyt ja tulevaisuudessa riittää. Onkin tärkeää, että korjaukset pohjautuvat huolellisesti laadittuihin suunnitelmiin. Hyvän isännöinnin ja kiinteistönhoidon merkitys taloyhtiöille kasvaa lähivuosina.

 

Kristel Pynnönen,
päälakimies
Kiinteistöliitto

  1. Kun taloyhtiö tilaa kuntoarvion, raporttiin sisältyy ulkopuolisen asiantuntijan näkemys seuraavan kymmenen vuoden ajan korjauksista. Tätä kutsutaan kunnossapitosuunnitelmaksi. Pidän ongelmallisena sitä, jos kuntoarvioraportissa on mukana sekä pidemmän ajan kunnossapitosuunnitelma että taloyhtiön hallituksen laatima kunnossapitotarveselvitys viiden vuoden ajalle. Mielestäni olisi tarpeen pohtia, voisiko nämä dokumentit yhdistää. Yksi kattava dokumentti korjaustarpeista lisäisi läpinäkyvyyttä ja selkeyttä.
  2. Koska kunnossapitosuunnitelma on ajoitettu kymmenelle vuodelle, voisin ajatella, että myös kunnossapitotarveselvitys tehtäisiin samalle ajanjaksolle.
  3. Lainsäätäjän tarkoitus on ollut se, että kunnossapitotarveselvitys palvelee ensisijaisesti taloyhtiön osakkaita – jotta he pystyisivät sekä henkisesti että taloudellisesti valmistautumaan tuleviin hankkeisiin. Suomessa on suuri korjausvelka, ja yksi haasteista on se, että korjaustoimenpiteisiin ei ryhdytä ajoissa.
    Valitettavasti minusta tuntuu, että selvitys on nykyään tärkeämpi asuntokaupan yhteydessä kuin taloyhtiön sisäisenä välineenä. Sen tarkoitus on kuitenkin ennen kaikkea palvella osakkaita, jotta hankkeet tulee tehtyä ajallaan.

 

Marina Furuhjelm,
asianajaja
Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy

  1. Selvityksen pitäisi mielestäni ainakin vanhemmissa kohteissa perustua ammattilaisen tekemään teknilliseen selvitykseen. Mukana olisi hyvä olla arvio korjauskustannuksista, vaikka se ei voikaan olla yhtiötä sitova. Lopulliset kustannukset määräytyvät tekohetken markkinatilanteen ja remontin laajuuden mukaan, mutta suuruusluokkaa kannattaisi avata osakkaille jo etukäteen.
  2. Viisi vuotta on liian lyhyt aika. Mielestäni 10 vuotta voisi olla parempi aikajänne korjausten ennakointiin.
  3. Varmasti se palvelee molempia. Minusta olisi kuitenkin järkevää panostaa etenkin asiakirjan esittelemisen yhtiökokouksessa, jotta yhtiön osakkaat ymmärtäisivät paremmin dokumentin sisällön ja tiedon tarpeellisuuden.

 

Lähde: https://www.kak-laki.fi/virhe-kunnossapitotarveselvityksessa-voi-vieda-karajille-lue-vinkit-asiakirjan-laadintaan/

Kiinteistöliitto tutkii isännöinnin laatua – kyselyn tulokset

Taloyhtiöiden puheenjohtajilta 8+ kouluarvosanaksi isännöitsijöille

Julkaistu: 21.10.2020

Taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajat antoivat isännöitsijälleen kouluarvosanan 8+, selviää Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton teettämästä Isännöinnin laatu 2020 -tutkimuksesta. Hallituksilta isännöitsijät saivat arvosanaksi 8- ja osakkailta 7+ sekä toiminnantarkastajilta 6 ½. Tyytyväisimpiä isännöintiin ovat tutkimuksen mukaan isännöintiä lähimpää seuraavat. Miltei kaikkien toimijoiden antamat arvosanat paranivat hieman vuonna 2015 toteutetusta edellisestä kyselystä. Eniten paranivat osakkaiden antamat arvosanat.

Tutkimuksella kartoitettiin taloyhtiöiden tyytyväisyyttä isännöintiin ja isännöintipalvelujen laatuun sekä koottiin näkemyksiä taloyhtiöiden tarpeista ja odotuksista isännöinnin suhteen. Kyselytutkimukseen vastasi 6 010 taloyhtiön puheenjohtajaa, hallitusten jäsentä, osakasta sekä toiminnantarkastajaa syyskuussa 2020.

Aloitteellisuutta ja aikaansaavuutta kaivataan

Taloyhtiöt olivat tyytyväisimpiä isännöitsijän kokoustoimintaan, luotettavuuteen ja hieman yllättäen myös tavoitettavuuteen. Eniten kohennustarvetta taloyhtiöiden mielestä koettiin olevan isännöitsijän aloitteellisuudessa, aikaansaavuudessa sekä kehityshakuisuudessa.

Isännöintiin olivat tyytyväisimpiä pisimpään hallituksessa toimineet sekä taloyhtiöissä toimivat iäkkäät ihmiset. Kriittisimpiä puolestaan olivat ruuhkavuosia elävät 30-49 -vuotiaat. Uudellamaalla sekä Kainuussa suhtaudutaan alueista kriittisimmin isännöintiin.

”Tyytyväisyys isännöitsijöihin oli parantunut hieman enemmän kuin isännöintiyrityksiin. Taloyhtiön kannalta on iso merkitys sillä henkilöllä, joka toimii taloyhtiön isännöitsijänä”, sanoo Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen.

Asioiden loppuun saattaminen tärkeintä

Kyselyn vastaajista yli 70 prosenttia arvioi, että isännöitsijän ominaisuuksista tärkein on asioiden loppuun saattaminen. Seuraavaksi tärkeimpinä vastaajat pitivät isännöitsijän talousosaamista sekä viestintää ja tiedottamista.

Isännöitsijän toiminnassa tärkeimpinä taloyhtiöt pitivät isännöitsijän asiantuntemusta ja luotettavuutta. Seuraaviksi tärkeimpiä olivat aikaansaavuus ja vastuullisuus.

Isännöintiyritysten osalta tärkeimmät tekijät olivat luotettavuus ja henkilöstön asiantuntemus sekä seuraaviksi tärkeimpinä asiakirjojen laatu ja palveluhenkisyys. Tyytyväisimpiä isännöintiyritysten osalta taloyhtiöt olivat asiakirjojen laatuun, yritysten luotettavuuteen sekä henkilöstön palveluhenkisyyteen ja asiantuntemukseen.

”Tärkeyden ja tyytyväisyyden neljän kärki oli isännöintiyritysten osalta sama, hieman eri järjestyksessä toki”, toteaa Tossavainen.

Tutkimuksen toteutuksesta ja raportoinnista vastasi puolueeton ja riippumaton asiantuntijayritys KTI Kiinteistötieto Oy. Kaikki vastaukset käsiteltiin luottamuksellisina.

 

Lähde: Kiinteistöliitto 

Vastaako osakkeenomistaja vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta?

Kuka korvaa vahingot taloyhtiölle, kun osakkeenomistajan vuokralainen nukahtaa suihkuun ja vesi valuu kiinteistön rakenteisiin aiheuttaen kalliin kosteusvahingon?

Kysymys siitä, vastaako osakkeenomistaja vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta, nousee säännöllisesti keskusteluun taloyhtiöissä sekä lakineuvonnassa. Yksittäisissä tapauksissa kysymys on osakkeenomistajan vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta, jolle pyritään etsimään maksaja. Tyypillinen esimerkki on vuokralaisen suihkuun nukahtamisesta aiheutuva vahinko, joka pahimmillaan  johtaa kalliisiin korjaustoimenpiteisiin. Joissain tapauksissa vakuutuksistakaan ei ole apua teon synnyttämien kustannusten kattamisessa. Mikäli vuokralainen on toiminut tuottamuksellisesti, hänelle voidaan esittää vahingonkorvausvaatimus vahingonkorvauslain perusteella.

Osakkeenomistajan vastuu: mitä sanoo laki? 

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Vahinko katsotaan johtuneen huolimattomuudesta, jos se on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä eikä osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Tällä tarkoitetaan käänteistä todistustaakkaa osakkeenomistajan huolellisuuden osalta.

Käytännössä osakkeenomistaja ei siis normaalisti vastaa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta. Tähän lähtökohtaan ei vaikuta se, onko vuokralainen toiminut tuottamuksellisesti vai ei. Osakkeenomistajan vastuu vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta edellyttää toisin sanoen osakkeenomistajan omaa huolimattomuutta.

Tulkinta vahvistettu korkeimmassa oikeudessa asti

Korkeimman oikeuden ratkaisussa, 2016:33, oli kysymys tilanteesta, jossa taloyhtiön osakkeenomistajan vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon maatessaan kylpyhuoneen lattiakaivon kohdalla suihkun ollessa päällä.

Taloyhtiö katsoi korvausvaatimuksessaan, että osakkeenomistaja laiminlöi asunto-osakeyhtiölain mukaisen kunnossapitovastuunsa, koska huoneiston lattialle oli kertynyt usean senttimetrin syvyydeltä vettä, eikä osakkeenomistaja ollut osoittanut menetelleensä huolellisesti. Kyseisessä tapauksessa oli siis kysymys asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaisesta osakkeenomistajan velvollisuudesta, johon sovelletaan käänteistä todistustaakkaa osakkeenomistajan huolellisuuden osalta. Tämän mukaisesti osakkeenomistajan oli osoitettava oma huolellinen toimintansa vapautuakseen vahingonkorvausvastuusta. Taloyhtiön oli puolestaan osoitettava vahingonkorvausvastuuta koskevien yleisten periaatteiden mukaisesti asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkominen, vahinko ja sen määrä sekä syy-yhteys.

Korkein oikeus katsoi, että taloyhtiö vedonnut mihinkään sellaiseen vuokranantajan menettelyyn tai laiminlyöntiin, joka olisi myötävaikuttanut vesivahingon syntymiseen. Tapauksessa esitetyn näytön perusteella olikin selvää, ettei osakkeenomistaja rikkonut omaa huolellisuusvelvoitettaan. Korkein oikeus katsoi vahingon aiheutuneen vuokralaisen menettelystä, johon osakkeenomistajalla ei ollut vaikutusmahdollisuutta.

Milloin osakkeenomistajan vastuu voi siis tulla kyseeseen?

Osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan myös silloin, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan. Huoneistonsa vuokralle antaneen osakkeenomistajan on siis huolehdittava siitä, ettei vuokralainen vahingoita taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia kiinteistön osia. Lisäksi osakkeenomistajan on puututtava tietoonsa tulleeseen huoneiston epäasianmukaiseen käyttöön.

Vuokralaisella on huoneenvuokraa koskevan lainsäädännön sekä vuokrasopimuksen mukainen velvollisuus ilmoittaa havaitsemistaan huoneiston puutteista sekä huoneistossa ilmenneistä vahingoista. 

Jos taloyhtiö aikoo vaatia osakkaaltaan vahingonkorvausta sillä perusteella, että huoneistossa ei ole havaittu virhettä tai että vuokralainen on aiheuttanut vahingon, pitää vuokranantajan toiminnassa osoittaa yksilöity huolimattomuus verrattuna normaaliin toimintaan. Normaalina toi- mintana voidaan pitää sitä, että huoneiston kunto ainakin päällisin puolin tarkastetaan viimeistään vuokralaisen vaihtuessa.

Osakkaalta ei voida edellyttää, että hän esimerkiksi määrävälein tarkastaisi huoneiston. Vuokralaisella on huoneenvuokraa koskevan lainsäädännön sekä vuokrasopimuksen mukainen velvollisuus ilmoittaa havaitsemistaan huoneiston puutteista sekä huoneistossa ilmenneistä vahingoista. Lähtökohtaisesti osakkeenomistajalla on oikeus luottaa siihen, että näin myös tapahtuu.

Tieto huoneiston huonosta kunnosta velvoittaa toimimaan

Esimerkiksi Vaasan hovioikeuden vuonna 2017 antamassa ratkaisussa todettiin, että osakkeenomistaja ei ollut myötävaikuttanut vahingon syntymiseen siltäkään osin, että huoneiston viemäri oli vetänyt huonosti. Vuokralainen ei ollut ilmoittanut osakkeenomistajalle huonosti vetävästä viemäristä. Kyseisessä tapauksessa oli siis myös kysymys vuokralaisen suihkuun nukahtamisesta.

Osakkeenomistajan toiminta voitaisiin katsoa tuottamukselliseksi tilanteessa, jossa osakkeenomistajalla on tieto, että huoneistoa ei hoideta asianmukaisesti tai huoneistossa on jokin vahinko, josta ei ole ilmoitettu yhtiölle. Jos osakkeenomistaja saa tiedon huoneiston huonosta hoidosta tai olemassa olevasta puutteesta, hänen velvollisuutensa on ryhtyä selvittämään tilannetta aktiivisesti vahingon välttämiseksi. Mikäli osakkeenomistaja jättäytyy passiiviseksi, osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu voi konkretisoitua.

Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta edellyttää osakkeenomistajan omaa huolimattomuutta. Osakkeenomistajan tulee noudattaa tavanomaista huolellisuutta myös silloin, kun huoneisto on luovutettu vuokralaisen hallintaan

Artikkeli on julkaistu Ajankohtaista kiinteistöjuridiikassa 2020 -julkaisussamme. Asiantuntija lakimies, OTM, Tommi Leppänen.

Vastaako osakkeenomistaja vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta?