Osakkaan ilmoitusvelvollisuus remonteista

Remontit, jotka voivat vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin osiin, kuten kantaviin seinärakenteisiin, hormistoihin, sähköjohdotuksiin, lämmitys-, vesijohto- tai viemärijärjestelmään, vedeneristeisiin, vesikalusteisiin, ilmastointiin tai akustiikkaan pitää aina ilmoittaa.
Nämä on aina ilmoitettava

 

  • parketin asennus muovimaton tilalle
  • wc:n, kylpyhuoneen, saunan remontointi, rakentaminen tai poistaminen
  • keittiön allaskaappien vaihtaminen
  • pesukoneen tai astianpesukoneen asentaminen, jos koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta
  • hanan tai wc-istuimen vaihto
  • hanan irrottaminen, veden katkaisemista edellyttävät työt
  • kiinteiden sähköjohtojen asentaminen ja poistaminen
  • viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen tai poistaminen: lämmitysjärjestelmään kuuluva lämmityspatteri tai lattialämmitys, integroitu liesi, liesikupu tai ilmanvaihtoon kytketty liesituuletin, lämminvesivaraaja
  • parvekkeen lattian pinnoitteen vaihtaminen (saattaa vaikuttaa vesieristykseen)
  • muutokset kantaviin väliseiniin
  • muutokset ulko-oviin (esimerkiksi ovisilmän tai turvalukon asentaminen)
  • kevyiden väliseinien purkaminen, siirtäminen tai uusien rakentaminen, jos seinien sisällä kulkee sähkö- yms. johtoja
Tarkista isännöinnistä tai hallitukselta, pitääkö omassa yhtiössäsi ilmoittaa

 

  • huoneiston lattia-, seinä- tai kattomateriaalin vaihtaminen, esimerkiksi seinien levytys (saattaa vaikuttaa äänieristykseen)
  • liesituuletin (jos kuuluu ilmanvaihtojärjestelmään)
Näistä ei tarvitse ilmoittaa (jos olet epävarma, tarkista isännöinnistä tai hallitukselta)
  • Kattojen ja/tai seinien maalaaminen tai tapetointi kuivissa tiloissa
  • Keittiökalusteiden uusiminen, mikäli viemäröinnin ja ilmanvaihtokanavoinnin paikka säilyy ennallaan sekä vesilaitteita, kuten esimerkiksi keittiöhana, ei tarvitse irrottaa tilapäisesti.
  • pesukoneen tai astianpesukoneen asentamista, kun vesi-, viemäri- ja sähköliitännät ovat olemassa
  • kiinteiden kalusteiden, kuten eteiskaapistojen tai vaatekaapistojen rakentaminen tai poistaminen
  • muiden kuin viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen tai poistaminen: jää-, pakastin- tai viileäkaappi, mikroaaltouuni, liesituuletin (esimerkiksi aktiivihiilellä toimiva, joka ei kuulu ilmanvaihtojärjestelmään)
  • väliovien poistaminen
  • vanhan parkettilattian vaihtaminen uuteen samantyyppiseen parkettilattiaan

Milloin pitää ilmoittaa?

  • Remontti-ilmoituksen käsittelylle ei voi asettaa tarkkoja aikarajoja, koska ilmoituksen käsittely riippuu työn sisällöstä ja laajuudesta. Ilmoituksen käsittelylle kannattaa kuitenkin varata aikaa vähintään kuukausi ja loma-aikana kaksi kuukautta. Mikäli ilmoituksen hyväksyminen vaatii hallituksen kokousta; voi käsittelyaika pidentyä.  Käsittelyaika myös pitenee, mikäli ilmoitus on jätetty puutteellisena tai vaatii lisäselvityksien tai -tutkimusten tekemistä. Ilmoituksen kattavuuteen, laajuuteen ja seikkaperäisyyteen kannattaa näin ollen satsata !
  • Ilmoituksen käsittelystä, dokumentoinnista ja siitä muutoin aiheutuvista kustannuksista vastaa taloyhtiö. Mutta mikäli ilmoitus on puutteellinen tai laajuutensa puolesta vaatii lisäselvityksiä; vastaa tällöin kustannuksista osakas.
  • Remonttia ei missään nimessä saa lainkaan aloittaa ennenkuin ilmoitus on käsitelty ja taloyhtiö on antanut luvan, joten ilmoitukset kannattaa tehdä ajoissa.

Kenelle ilmoitetaan?

  • talokohtaiselle isännöitsijälle kirjallisesti
  • Jos muutostyö vaikuttaa naapureihin; hallituksen tai isännöinnin tehtävänä on ilmoittaa muutoksesta heille. Tämän jälkeen naapurit voivat harkita onko heillä mahdollisuus puuttua remonttiin. Remontin tekijän kannattaa itsekin ilmoittaa naapureille suunnittelemastaan remontista ja työn aiheuttamasta haitasta.

Mitä ja miten ilmoitetaan?

  • osakkaan nimi ja yhteystiedot
  • tarkka osoite
  • mitä korjataan
  • milloin korjataan (remontin alkamisaika ja sen kesto)
  • kuka remontin tekee (myös suunnittelijoiden, urakoitsijoiden ja työnvalvojien nimet, yhteystiedot ja Y-tunnukset)
  • Astala Isännöinti Oy:n ilmoituskaavake ja täyttöohje ovat tämän sivun ylälaidassa. Ilmoituskaavakkeen voi täyttää ja tallettaa sähköisesti, mutta tämän jälkeen se on tulostettava sekä allekirjoitettava ja toimitettava liitteineen talokohtaiselle isännöitsijälle. Nämä voi skannata ja toimittaa myös sähköpostilla.

Miten remonttia valvotaan?

  • Yhtiö valitsee, mistä valvonta hankitaan.
  • Valvonnan tarve on kuitenkin ratkaistava tapauskohtaisesti.
  • Valvonnan kustannusten tulee olla kohtuullisia eli valvonnan laajuus tulee olla oikeassa suhteessa valvontatarpeeseen. Pienessä remontissa valvonnan osuus remontin kustannuksista voi olla suuri.Remonttien ilmoittaminen ja valvonta on osakkaiden etu. Kun remontit tehdään kunnolla, ennaltaehkäistään riitoja ja ongelmia. Remonttien valvonnan tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista vastaa osakas
Yhtiö valitsee valvojan

 

  • Yhtiöllä on oikeus ja velvollisuus valvoa huoneistoissa tehtäviä remontteja.
  • Yhtiö valitsee, mistä valvonta hankitaan.
  • Taloyhtiön hallituksen tulee varmistaa, että valvonnan hinta on kilpailukykyinen.
  • Erityisen huolellisesti on valvottava sellaiset remontit, joista voi aiheutua haittaa tai vahinkoa, esimerkiksi kosteiden tilojen korjaukset.
  • Valvonnan tarve on kuitenkin ratkaistava tapauskohtaisesti. Pienissä remonteissa yhtiön ei välttämättä tarvitse lähettää valvojaa, jos remontti-ilmoituksesta ilmenee, että osakas hoitaa remontin täydellisesti määräysten mukaan.
Osakas maksaa valvonnan

 

  • Valvonnan kustannusten tulee olla kohtuullisia, mikä tarkoittaa sitä, että valvonnan laajuus tulee olla oikeassa suhteessa valvontatarpeeseen.
  • Liikaa ei saa valvoa eli turhia tarkastuskäyntejä ei saa määrätä. Kylpyhuoneremontissa tarvitaan useita tarkastuskäyntejä, mutta parketin asennuksessa yksi tarkastuskäynti voi riittää.
  • Pienessä remontissa valvonnan osuus remontin kustannuksista voi olla suuri. Kohtuullisuus ei tarkoita sitä, että valvonnan kustannus on jokin tietty osuus remonttikustannuksista.

 

Esimerkkejä valvontatarpeesta:

 

Keittiöremontti, jossa uusitaan myös tiskiallas ja hanat, voidaan tarvita kolme valvontakäyntiä:
  1. Aloituskatselmus (lähtötilanne)
  2. Purkukatselmus
  3. Loppukatselmus

 

Täydellinen kylpyhuoneremontti, voidaan tarvita 5 valvontakäyntiä

 

  1. Aloituskatselmus (varmistetaan että ilmoituksen tiedot ovat asianmukaiset)
  2. Purkukatselmus
  3. Lattian kallistukset tarkistetaan
  4. Vedeneristyskatselmukset (vedeneristys tarkistetaan 1 – 2 eri kerralla: ensin vesieristetään seinät ja laatoitetaan ne alinta riviä lukuun ottamatta, vasta sitten vesieristetään lattia)
  5. Loppukatselmus

Tuleeko uudesta ilmoituskäytännöstä kustannuksia?

  • Taloyhtiö vastaa ilmoituksen arkistoinnista aiheutuvat kustannukset.
  • Osakkaalta peritään remontin valvonnasta ja ilmoituksen käsittelystä aiheutuvat ylimääräiset kustannukset.
  • Ammattitaitoinen valvonta on osakkaalle hyödyksi, sillä siten varmistetaan, että korjaustyöt tehdään asianmukaisesta.
  • Asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuulla on järjestää myös remonttien valvonta. Käytännössä hallitus on sopinut isännöintiyrityksen kanssa, miten remontteja valvotaan. Tästä aiheutuvat kustannukset maksaa osakas. Osakkaalla on vahingonkorvausvelvollisuus, jos remontti aiheuttaa vahinkoa taloyhtiölle tai muille asukkaille.

Miten ilmoitukset rekisteröidään?

Asunto-osakeyhtiön on pidettävä nk. muutostyörekisteriä huoneistossa tehtävistä remonteista. Rekisterin pitäminen on hallituksen vastuulla. Käytännössä hallitus tilaa rekisterin ylläpidon isännöintiyritykseltä. Huoneistossa tehdyt muutostyöt näkyvät isännöitsijäntodistuksessa.

Mistä lisätietoja?

Lisätietoja saat talokohtaiselta isännöitsijältä.

Lähde: Isännöintiliitto ja Astala Oy

Edellä esitetyt määräykset ovat uuden 1.7.2010 voimaan astuneen asunto-osakeyhtiölain mukaisia ja niiden noudattaminen on jokaisen yksittäisen osakkeenomistajan ja koko taloyhtiön etu. Erityisesti huoneiston myyntitilanteessa määräysten mukaisesti tehty remonttidokumentti on erityisen tärkeä.

 

HUOM! Muista lakisääteinen asbestikartoitus

 

Vuoden 2016 alusta voimaan tullut lakimuutos (798/2015) määrää asbestikartoituksen kaikista purettavista rakenteista, jotka on rakennettu vuosina 1922‒1993. Kartoituksesta on esitettävä pöytäkirja taloyhtiön asettamalle valvojalle ennen purkutöiden aloitusta. Asbestikartoituksen kustannuksista vastaa remontin tilaaja.

Kunnossapitotyötä koskevia säännöksiä

Asunto-osakeyhtiölain (1599/09) 4 luvun mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Osakkeenomistajan on hoidettava huoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että kunnossapitotyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

 

Osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Yhtiö tai toinen osakkeenomistajavoi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiksi taikka korvaamiseksi.

 

Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista.

 

Yhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkeenomistajan kunnossapitotyö suoritettaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja. Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.

 

Jos osakkeenomistajan kunnossapitotyöhön vaaditaan viranomaisen lupa, hallitus hakee luvan tai valtuuttaa osakkeenomistajan hakemaan sen. Osakkeenomistaja vastaa luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista.

 

Osakkeenomistaja vastaa vastoin hyvää rakennustapaa toteutetun kunnossapitoyön yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheuttamasta vahingosta.

Ilmoitusten säilyttäminen

Asunto-osakeyhtiölain (1599/09) 7 luvun mukaan hallituksen on ylläpidättävä luetteloa yhtiölle toimitetuista kunnossapitoa ja muutostöistä koskevista ilmoituksista. Ilmoitukset säilytetään luotettavalla tavalla osakehuoneistokohtaisesti.

 

Osakkeenomistajalla on oikeus saada jäljennös osakehuoneistoa koskevista ilmoituksista. Sama oikeus on välitysliikkeellä, jolla on voimassaoleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston vuokralle antamista koskeva toimeksianto. Jäljennöksestä saa periä yhtiön hallituksen hyväksymät kohtuulliset kulut. Osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostöistä sekä niitä koskevien ilmoitusten päivämääristä tulee tiedot myös isännöitsijäntodistukseen.

Muutostyötä koskevia säännöksiä

Asunto-osakeyhtiölain (1599/09) 5 luvun osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistonsa sisätiloissa. Muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

 

Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistöön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.

 

Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajille koituva hyöty.

 

Jos yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on oikeus kieltää muutostyö tai asettaa sille ehtoja, muutostyötä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on ollut kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi hyväksyä työn aloittamisen aikaisemmin.

 

Muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista.

 

Yhtiöllä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta tai kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä yhtiön ja toisen osakkeenomistajan mahdollisesti asettamia ehtoja noudattaen. Muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.

 

Jos muutokseen vaaditaan viranomaisen lupa, hallitus hakee luvan tai valtuuttaa osakkeenomistajan hakemaan sen. Luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista vastaa osakkeenomistaja.

 

Jos muutoksen toteuttaminen edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista, yhtiöjärjestyksen muuttamisesta aiheutuvista kustannuksista vastaa osakkeenomistaja.

 

Osakkeenomistaja vastaa vastoin hyvää rakennustapaa toteutetun muutostyön yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheuttamasta vahingosta.